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Comprar o alquilar

Compraventa y alquiler

Información útil para la compra, venta o alquiler de viviendas

COMPRAVENTA

Definición de compraventa de una vivienda

El contrato de compraventa de vivienda es aquel por el que una de las partes (vendedor) le entrega a la otra parte (comprador) un bien inmueble a cambio de un precio pactado entre ambas.

Artículo 1445 Código Civil: “Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente”.

¿Cómo solicitar información registral?

En cualquier Registro de la Propiedad de España presentando una solicitud, bien personalmente, por fax, por correo ordinario o por correo electrónico.

A través de la página web del Colegio de Registradores: www.registradores.org

Servicio de Atención Telefónica: 900 10 11 41

Correo Electrónicio: consultas@registradores.org

¿Qué información registral se puede solicitar?

-   Nota Simple: Descripción de la vivienda, situación de la misma, superficie, anejos, cuota de participación en la propiedad horizontal, régimen administrativo que pudiera afectarle (si es VPO), hipotecas que puedan gravarla, embargos, servidumbres, posibles litigios sobre la propiedad, afecciones fiscales y, en general, cualquier circunstancia que afecte a la propiedad de la vivienda. Sólo tiene valor informativo, esto es, no puede ser utilizada en juicio.
-   Certificado de dominio y cargas: Puede tener un contenido más amplio que la Nota Simple. Puede incluir la reproducción literal de las inscripciones o información acerca del historial no vigente de la finca. Documento público firmado por el Registrador que permitirá acreditar en juicio y frente a terceros si hay gravámenes o no en una finca.
-   Informe escrito del Registrador a cerca de la situación registral de la vivienda.
-   Asesoramiento verbal del Registrador.

Contrato de compraventa y Escritura Pública

PASO 1

El contrato de compraventa es un contrato privado entre comprador y vendedor en el que deben figurar una serie de datos indispensables:

-   Datos de las partes, tanto del comprador como del vendedor.
-   Capacidad legal suficiente para celebrar el contrato.
-   Identificación de la vivienda.
-   Plano de la vivienda.
-   Memoria de calidades.
-   Precio y condiciones de adquisición.
-   Importe de los impuestos.
-   Fecha de entrega de la vivienda.
-   Penalización del constructor en caso de retrasarse en la entrega.
-   Firma de las partes.

PASO 2

ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRAVENTA otorgada ante Notario.

La Escritura Pública es un documento público autorizado por el Notario, donde éste emite un juicio sobre la identidad y capacidad de las partes y redacta un documento conforme a lo querido por ellas y ajustándose a los requisitos legales. También advierte a las partes sobre sus obligaciones.

El otorgamiento de Escritura equivale a la entrega de la vivienda. Suele pagarse el precio de la vivienda al vendedor en presencia del Notario.

Según el art. 1455 del Código Civil: "Los gastos de otorgamiento de la Escritura corren por cuenta del vendedor, mientras que los gastos de primera copia de la Escritura son de cuenta del comprador".

PASO 3

Una vez que se tiene la Escritura Pública de compraventa, se procede a inscribirse en el Registro de la Propiedad de la localidad donde se encuentre el inmueble.

¿Para qué es necesaria la inscripción en el registro?

Para que el comprador quede plenamente protegido en el derecho que ha adquirido como único y verdadero propietario (frente a acreedores del vendedor, frente a cargas ocultas...).

Para que el comprador pueda obtener un préstamo hipotecario con el que financiar la adquisición de su vivienda.

DOCUMENTOS A PRESENTAR EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

-   Copia autorizada de la Escritura Pública de venta.
-   Impreso de Autoliquidación del correspondiente Impuesto.
-   Último recibo del IBI para obtener la referencia catastral.

Impuestos que se derivan de una compraventa

1.-   IVA: Solamente se paga en el caso de que la vivienda que se adquiera sea de nueva construcción. Su tipo es el 10%

2.-   IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS: La cantidad a pagar se determina según el precio de la vivienda que se haga constar en la Escritura Pública.

   -   Impuesto de Transmisiones Patrimoniales:
      -   Viviendas usadas.
      -   Autoliquidación del impuesto a través de impreso oficial facilitado por la Comunidad Autónoma.
      -   En segundas transmisiones las viviendas protegidas con precio máximo de venta tributaran al tipo reducido del 3%
      -   Las viviendas protegidas que carecen de precio máximo de venta tributaran al tipo del 8%,9% o 10% dependiendo de la base imponible.

   -   Impuesto de Actos Jurídicos Documentados:
      -   Viviendas nuevas.
      -   Autoliquidación del impuesto a través de impreso oficial facilitado por la Comunidad Autónoma.
      -   Su cuantía estará entre el 0.0 y el 1,5% del precio de la venta que se haga constar en la Escritura.

3.-   IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA (PLUSVALÍA): Es un impuesto municipal que grava la revalorización de la vivienda desde la última transmisión. Tiene que pagarlo el vendedor.

ALQUILER

¿Qué es el contrato de alquiler?

Un contrato de alquiler es aquel por el cual el propietario de una vivienda (al que se le denomina arrendador) cede el uso de ésta a otra persona (llamada arrendatario) que se obliga a pagarle al primero un precio cierto y por un tiempo determinado.

Según el art. 1543 del Código Civil “En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto”.

El art. 2.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos dice que “Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”.

¿Cuál es la duración de un contrato de alquiler?

Duración del contrato La que libremente sea pactada por las partes
Contratos inferiores a 3 años Prórrogas anuales hasta un mínimo de 3 años.
A partir del 3º año Prórrogas durante un año más.